Продажа крвартиры в германии налоги


А. Гордон

Налог для жителя Германии за продажу недвижимости в России

Налог с гражданина Германии при получении недвижимости в России по наследству

Жители Германии рискующие при продаже недвижимости в России в 2018г.

Правила расчета налога в 2018 году

Налоговый резидент России — как определить

Пример расчета НДФЛ с гражданина Германии

Адвокат по налогам Гордон А.Э.

Москва

Какой налог платит житель германии за продажу недвижимости в России ?

Правильно ответить на этот вопрос вам сможет опытный адвоката по налогам в России.

Продажа квартиры в германии налоги

Здравствуйте!

При продаже недвижимости в Германии, которая в собственности менее 10 лет оплачивается спекулятивный налог.

Данный налог неплатиться при продаже недвижимости, которая в собственности более 10 лет.

Кроме того, налогом не облагается недвижимость, которая, будучи в собственности, использовались исключительно для личного проживания.

Налог исчисляется по прогрессивной шкале:

– доход до €7 834 в год не облагается налогом;

– от €7 835 до €12 739 – облагается налогом в 15% плюс 24% от суммы, превышающей €7 665;

– от €12 740 до €52 151 – 23.97% плюс 42% от суммы, превышающей €12 740;

– от €52 152 до €250 тыс. – 42%;

– от €250 тыс. – 45%.

Минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25%.

Согласно статье 6 СОГЛАШЕНИЯ от 29 мая 1996 года «МЕЖДУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИЕЙ И ФЕДЕРАТИВНОЙ РЕСПУБЛИКОЙ ГЕРМАНИЯ ОБ ИЗБЕЖАНИИ ДВОЙНОГО НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В ОТНОШЕНИИ НАЛОГОВ НА ДОХОДЫ И ИМУЩЕСТВО»

1.

EStG, продавец освобождается от спекулятивного налога, если:

  • объект недвижимости в течение всего срока владения использовался исключительно для проживания его владельца;
  • использовался для такого личного проживания в год его продажи и в течение двух предшествующих этому году лет.

В первом случае речь идет о непрерывном проживании на протяжении всего срока владения, а во втором – об использовании имущества как минимум полный календарный год, 1 день в прошедшем году и 1 день в году продажи.

Аналогичное освобождение будет иметь место и в отношении земельного участка, однако лишь при наличии на нем строений, пригодных для жизни: при продаже участка без строений освобождение невозможно.

В контексте этого целесообразно рассмотреть, что немцы понимают под таким «личным проживанием». Так, под освобождение попадает лишь жилая недвижимость, пригодная для постоянного проживания, то есть не коммерческая недвижимость или курортные номера.

Для старых домов, построенных в 1925 году и позже, налоги списываются ежегодно на 2% от оценочной стоимости объекта, для домов старше 1924 года списывается 2,5% от оценочной стоимости.

Налог на сдачу в аренду

Поскольку в Германии не существует фиксированной ставки налога на доходы физических лиц, то назвать точный размер налога на доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, равно как и размер налога от ее продажи ранее 10 лет владения ею, невозможно. Можно лишь обозначить примерный «коридор» ставок налога на доход от аренды для нерезидентов – от 26.375% до 43.375%.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание и обновление жилья, амортизационные отчисления.

Доходы от сдачи в аренду освобождены от выплаты НДС.

Налог является прогрессивным и зависит от размера полученного дохода.

К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год).

С помощью грамотных налоговых консультантов многие инвесторы структурируют «вхождение» капитала в немецкие компании через займы учредителей, что помогает существенно снизить налогооблагаемую базу и вывести прибыль из под налога на дивиденды.

Кратко налог называется – НДФЛ.

Жителям Германии и другим иностранцам при планировании продажи недвижимости в России необходимо знать:

Налог НДФЛ при продаже квартиры или иной недвижимости в России зависит от налогового статуса налогоплательщика, а не от гражданства получателя дохода. В Налоговом кодексе РФ существует понятие налоговый резидент (ст.207 НК РФ), которое не зависит от гражданства, а определяется местом жительства: живет продавец в России или он живет в другом государстве.

То есть, налог НДФЛ в России, порядок его расчета и размер зависит от того, где живет человек, продавший свою недвижимость в России.

Для физических лиц налоговых резидентов России ставка налога НДФЛ с дохода от продажи недвижимости в России составляет 13%.

Кроме того, налоговые резиденты России вправе при расчете НДФЛ уменьшать полученный доход от продажи квартир и иной недвижимости на налоговые вычеты (статья 220 Налогового кодекса).

Налоговые НЕ резиденты России облагают доходы по ставке 30%, в том числе доходы от продажи недвижимости.

Немецкий закон таков, что понятия «налог на недвижимость в Германии», как такового, нет. В системе налогообложения присутствует поземельный налог Grundsteuer, платить который обязаны владельцы самых разных объектов собственности: домов, квартир, земельных наделов, гаражей и других.

Важноimportant
Согласно немецкому праву, продаже, равно как и передаче в собственность подлежит участок земли с возведенными на нем строениями. А размер этого платежа зависит непосредственно оценочной стоимости земельного участка.

Россияне, планирующие вложить средства в недвижимость, должны знать как можно больше о налоговой системе этой страны.

И еще одно существенное замечание – в Германии налоги на недвижимость не федерация собирает, а город или поселение, на территории которого эта земля находится.

Налог при покупке жилья

В случае, когда человек покупает дом, с обязательным платежом все понятно.

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году.

В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств.

После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги.

В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе.

Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц.

Налоговая ставка зависит от нее.

Совсем другой порядок, если продается недвижимость после 10 лет владения – такие продажи спекулятивным налогом не облагаются, как и здания, используемые только для личного проживания:

  • в период между покупкой (строительством) и продажей,
  • в течение двух лет, предшествующих продаже.

Если для оформления сделки привлекался риелтор, то оплата его услуг полностью ляжет на покупателя (если востребованность недвижимости высокая), иначе ее оплатит продавец – 3%+НДС от суммы сделки.

Какие еще налоги надо платить?

Поземельный налог, регулируемый Законом о налогах на недвижимость от 01.12.1936 года, уплачивается раз в квартал. Его рассчитывает финансовая инспекция, а на его размер влияет площадь участка и его местоположение.

Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка составляет 10%.

Средние арендные ставки

Стоимость аренды зависит от города и региона.
На востоке Германии цены ниже, чем на западе. Например, в столице страны съемное жилье обходится примерно в €12,14 за кв. м в месяц, а в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость достигает €17-20 за кв. м в месяц.

Cоответственно, снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно в Берлине за €850-970 в месяц, в Мюнхене – за €1400-1600 в месяц. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Вышеуказанные цены указаны – за так называемую «холодную аренду», то есть без учета коммунальных услуг, за которые арендаторы доплачивают в среднем €3 за кв.

Если недвижимость приобретает родитель, супруг или ребёнок владельца, то он не платит этот налог.Бранденбург, Саар, Северный Рейн – Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн 6,5 Берлин, Гессен 6,0 Баден-Вюртемберг, Бремен, Мекленбург – Передняя Померания, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия 5,0 Гамбург 4,5 Бавария, Саксония 3,5

Покупатель не платит налог на переход права собственности, если приобретает акции или доли компании, владеющей недвижимостью, по схеме Share Deal.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Гонорары маклера и нотариуса, участвующих в сделке купли-продажи, облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 19 % от затрат на их услуги.

Владение

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer). Размер налога зависит от типа объекта, его местоположения, площади земельного участка и времени постройки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *